건축선 관련 법규 총정리

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건축선

 

건축법 제 46조, 제 47조

건축법 시행령 제31조

지구단위계획수립지침

 

건축선의 개념과 종류 <출처 : 그림으로 이해하는 건축법>

 

도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선으로서, 대지와 도로의 경계선으로 한다.

① 소요너비에 못 미치는 도로인 경우 그 중심선으로부터 그 너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다.

② 너비 8m 미만인 도로의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 일정 거리(2~4m)를 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다.

 

구 분		도로 길이	소요 너비
전면도로의 소요폭	일반적인 경우	막혀있지 않음	너비 4m 이상
	막다른 (막힌) 도로의 경우	길이 10m 미만	너비 2m 이상
		길이 10m 이상 35m 미만	너비 3m 이상
		길이 35m 이상	너비 6m 이상

 

도로의 교차각	도로의 넓이		교차되는 도로의 너비
	4m 이상 6m 미만	6m 이상 8m 미만
90° 미만	2m	3m	4m 이상 6m 미만
	3m	4m	6m 이상 8m 미만
90° 이상 120° 미만	2m	2m	4m 이상 6m 미만
	2m	3m	6m 이상 8m 미만

 

건축선에 따른 건축제한은 다음과 같다.

① 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 된다. 다만, 지표 아래 부분은 그러하지 아니하다.

② 도로면으로부터 높이 4.5m 이하에 있는 출입구, 창문, 그 밖에 이와 유사한 구조물은 열고 닫을 때 건축선의 수직면을 넘지 아니하는 구조로 하여야 한다.

가로경관의 연속성 유지와 특성 부여, 건축물 전면공지의 정연한 배치가 필요한 경우 등은 지구단위계획으로 건축한계선, 벽면한계선, 건축지정선, 벽면지정선 등을 지정하여 건축물이 적정하게 배치되도록 하고 공공시설 확보와 보행환경을 개선할 수 있다.

① 건축한계선 : 지구단위계획에서 그 선의 수직면을 넘어서 건축물 지상부의 외벽면이 돌출되어서는 아니되는 선. 도로에 있는 사람이 개방감을 가질 수 있도록 건축물을 도로에서 일정 거리 후퇴시켜 건축하게 할 필요가 있는 곳에 지정

② 벽면한계선 : 지구단위계획에서 그 선의 수직면을 넘어서 건축물의 특정층이 돌출되어서는 아니되는 선. 특정한 층에서 보행공간(공공보행통로 등) 등을 확보할 필요가 있는 경우에 사용하며, 이 경우 건축한계선의 후퇴부분에는 보행공간 등에 필요한 도시설계적 계획요소를 제시

③ 건축지정선 : 지구단위계획에서 그 선이 지정된 위치에 면한 건축물의 특정층까지의 외벽면이 그 선의 수직면을 넘어서 건축물의 지상부분이 돌출되어서는 아니되며, 건축지정선 길이의 일정 비율 이상이 그 선의 수직면에 접하여야 하는 선. 가로경관이 연속적인 형태를 유지하거나 상업지역에서 중요 가로변의 건물을 가지런하게 할 필요가 있는 경우 사용

④ 벽면지정선 : 지구단위계획에서 그 선이 지정된 위치에 면한 건축물의 특정층 외벽면이 벽면지정선의 일정 비율 이상에 해당하는 길이만큼 그 선의 수직면에 접하여야 하는 선. 특정지역에서 상점가 1층 벽면을 가지런하게 하거나 고층부의 벽면의 위치를 지정하는 등 특정층 벽면의 위치를 규제할 필요가 있는 경우 지정

 

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건축선에 따른 건축제한

건축선에 따른 건축제한 <출처 : 그림으로 이해하는 건축법>

 

① 건축물 지상 부분은 건축선을 넘어 건축할 수 없으며, 다만 지표 아래 부분은 건축선을 넘을 수 있다고 규정하고 있다. 이때의 건축선은 건축지정선을 의미한다.

② 도로 면으로부터 높이 4.5m 이하 부분에는 창문 등을 여닫을 경우에도 건축선을 넘을 수 없도록 규정하고 있다(「건축법」 제47조)

지표 아래 부분은 건축선을 넘을 수 있으나, 이때의 건축선이 건축지정선을 의미한다고 해석하는 근거는 토지 소유권의 한계를 규정하고 있는 「민법」에 있다. 지표 아래 부분이라도 대지와 도로가 만나는 선을 넘는다면 도로를 침범한다는 의미이므로, 이러한 경우 토지 소유권의 범위를 넘어서기 때문에 법률이 상충한다.

 

반면에 건축지정선은 도시미관이라는 공공성을 이유로 허가권자가 (소유권자의) 대지 내에 별도로 지정한 건축한계선이므로 미관과 무관한 (대지 내의 소유권이 미치는) 지표 아래 부분은 건축할 수 있다는 의미인 것이다. 다시 연결복도의 문제로 돌아와서, 도로를 가로지르는 연결복도는 건축선을 침범하고 있다. 따라서 「건축법」에서 ‘건축선에 따른 건축제한 규정’을 적용하지 않는다고 명시하지 않았으므로 원칙적으로는 불가능하지만, 실무적으로 ‘건축선에 따른 건축제한 규정’은 적용하지 않고 있다.

 

이 경우, 전제조건은 다음과 같다.

A. 도시계획시설 결정 여부 등 관계 법령에서 별도로 제한하고 있지 않은 경우

B. 도로의 점용 허가가 있는 경우