공개공지 관련 법규 총정리

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공개공지

  도심 속 휴식 등 삶의 질을 높이며 도시 기능을 유지하기 위해 도시에 일정한 비율의 공지를 확보해야한다. 이러한 목적은 도시계획법적인 수단에 의해 달성되어야 하지만, 일정 규모 이상인 대규모 건축물의 경우 도시에 미치는 영향이 크므로 건축법에서는 건축물에 따라 일정 비율 이상의 공개공지 확보를 의무화하고 있다.

 공개공지 확보는 건축법에서 도시환경 차원의 허가요건으로 규정되어 있지만, 위해 방지를 목적으로 하는 건축법보다는 토지의 효율성을 목적으로 하는 국토계획법상의 규정에 가깝다.

건축법에서 공지를 확보하도록 하는 규정
대지 안의 공지 규정	대지의 조경 규정	공개공지 규정
건축법의 위해방지 목적(대피성 안전)	지역의 환경을 쾌적하게 조성하기 위해

 

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공개공지의 설치기준

공개공지란 건축법 제43조 및 동법 시행령 제27조의 2에서 정한 바와 같이 일반 대중에게 상시 개방되는 공적 공간을 말한다. 건축법에서 규정하고 있는 공개공지의 설치기준은 크게 4가지로 나뉜다.

 1. 설치의무 대상 지역

 2. 설치의무 대상 건축물의 용도 및 규모 등

 3. 설치의무 면적

 4. 설치 형식

 

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설치의무 대상 지역

 

  모든 건축물에 공개공지를 설치해야만 하는 것은 아니며, 아래 4가지 지역에 일정 용도 및 규모에 해당하는 건축물을 건축하는 경우에만 공개공지 설치의무가 있다.

 

 1. 일반주거지역, 준주거지역

 2. 상업지역

 3. 준공업지역

 4. 허가권자가 도시화 가능성이 크다고 인정하여 지정 및 공고하는 지역

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설치의무 대상 건축물의 용도 및 규모

 

용도	규모
문화 및 집회시설	해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계 5,000m2 이상
종교시설
판매시설(농수산물 유통 및 가격 안정에 관한 법률에 따른 농수산물 유통시설 제외)
운수시설(여객용 시설만 해당)
업무시설 및 숙박시설
그 밖에 다중이 이용하는 시설로서 건축조례로 정하는 건축	-

 

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설치의무 면적

 

공개공지의 면적은 대지면적의 10% 이하의 범위에서 건축조례로 정하도록 규정하고 있다.

(「건축법 시행령」 제27조의2 제2항).

조경면적으로 활용가능한 공개공지 (출처 : 그림으로 이해하는 건축법)

 

공개공지 규정은 조경 의무설치 규정과 함께 토지의 건축적 사용을 도시환경 차원에서 중복하여 제한하는 규정이다. 따라서 공개공지면적은 조경면적으로 사용할 수 있도록 허용하고 있다(「건축법 시행령」 제 27조의2 제2항 2문).

 

매장문화의 현지보 조치 면적은 공개공지면적으로 인정 (출처 : 그림으로 이해하는 건축법)

매장문화재의 현지보존 조치 면적(매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행령 제14조)도 공개공지 등의 면적이 될 수 있다(건축법 시행령 제27조의2 제2항 2문).

 

문화재청장은 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제14조에 따라 발굴된 매장문화재가 역사적·예술적 또는 학술적으로 가치가 큰 경우 문화재위원회의 심의를 거쳐 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제11조에 따라 발굴허가를 받은 자에게 그 발굴된 매장문화재에 대하여 다음 각 호의 보존 조치를 지시할 수 있다.
1. 현지 보존
2. 이전 보존
3. 기록 보존
<매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 시행령 제14조(발굴된 매장문화재의 보존 조치 지시) 제1항>

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설치 형식

 

공개공지는 공중이 이용 할 수 있도록 설치해야 하며, 그에 따른 2가지 기준을 규정하고 있다.
1) 공개공지 등에는 물건을 쌓아 놓거나 출입을 차단하는 시설을 설치하지 않을 것
2) 환경친화적으로 편리하게 이용할 수 있도록 긴 의자 또는 파고라 등 설치

 

또한 공개공지는 포켓공원이나, 쌈지공원 형태의 소규모 휴식시설로 설치하는 것이 일반적이지만 필로티 구조로 설치할 수도 있다.

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공개공지 설치 시의 인센티브

 

 공개공지는 위해방지를 목적으로 하는 건축행위 규제가 아니다. 따라서 건축법에서는 공개공지 의무 대상 건축물이거나 의무 대상이 아님에도 불구하고 자발적으로 일정 면적 등(건축법이나 조례가 정한 면적 및 설치기준)의 공개공지를 설치하는 경우, 용적률 및 건축물의 높이제한(건축법 제60조)을 각각 1.2배의 범위에서 완화 적용할 수 있도록 하는 보상 규정을 마련하고 있다. 만약 건축조례로 정한 기준이 완화 비율보다 큰 경우에는 해당 건축조례로 정한 바에 따른다(건축법 제43조 제2항 및 동법시행령 제27조의2 제4항)

예를 들어, 용적률 최대한도가 200%인 제2종 일반주거지역에서 바닥면적 합계가 5,000㎡ 이상인 미술관을 건축할 경우, 공개공지를 설치해야 한다. 이때 제2종 일반주거지역의 용적률 최대한도인 200%의 1.2배를 인센티브로 받아 최대 240%까지 건축할 수 있게 된다.

 

반면에 공개공지 설치의무 대상 지역의 경우는 설치의무 대상지역 외의 지역에 공개공지를 설치했다고해도 인센티브를 받을 수는 없고, 의무 대상 지역에서 법에 규정된 면적(5,000㎡) 미만으로 건축한 경우임에도 불구하고 건축법상의 설치기준에 적합한 공개공지를 설치한 경우에는 용적률 및 높이제한의 인센티브 1.2배를 모두 받을 수 있다. 그러나 사업승인 대상 공동주택의 경우에는, 공개공지를 자발적으로 설치했다 해도 일반인들이 주택단지 안에 들어가 공개공지를 이용하기가 사실상 어렵기 때문에 인센티브를 주지 않는다(건축법 시행령 제27조의2 제5항).

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공개공지의 공적활용

 

공개공지는 누구나 상시로 이용할 수 있다. 그러나 공적 목적을 지닌 경우 연간 60일 이내의 기간 동안 건축조례로 정하는 바에 따라 주민들을 위한 행사를 열거나 판촉활동을 할 수 있다. 다만 울타리를 설치하는 등 공중이 해당 공개공지를 이용하는 데 지장을 주는 행위를 해서는 안된다(건축법 시행령 제27조의2 제6항).