건축물을 건축한 후 용도를 변경하려다보니 건축 관계법이 개정되어 새로운 부속시설물(옥외 계단 등)을 추가로 설치하여야만 용도변경이 가능하게 되었다. 그래서 부속시설을 설치하려다보니 바닥면적(연면적)이 증가하여 최대 용적률 범위를 초과하게 되어, 위법한 건축물이 되었다. 이 경우 용도변경을 할 수 없는 것인가?
또한 사람들이 머무는 공간이 아닌 물탱크, 피트 공간, 냉각탑, 기계실, 전기실 등의 바닥면적은 어떻게 할 것인가?
건축법에서는 이러한 건축주의 불이익을 해소하기 위해 바닥면적에서 제외되는 부분을 규정하고 있다.
▧바닥면적에 산입하지 아니하는 것
- 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다]
-건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 설비 덕트, 더스트슈트, 그 밖에 이와 비슷한 것
-옥상, 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 (건축물 중간층에 설치하는 경우는 제외)
-건축물 간의 화물 이동에 이용되는 컨베이어 벨트만을 설치하기 위한 구조물
승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락 등 <층고 1.5m(경사지붕의 경우 1.8m) 이하>
▧승강기, 승강기탑, 승강기실, 승강장
-승강기
"승강기”란 건축물이나 고정된 시설물에 설치되어 일정한 경로에 따라 사람이나 화물을 승강장으로 옮기는 데 사용되는 설비(「주차장법」에 따른 기계식주차장치 등 대통령령으로 정하는 것은 제외)다.(「승강기 안전 관리법」제2조제1호)
-승강기탑
「승강기 안전관리법 시행규칙」 별표2에 따르면 승강기는 기계실(제어반, 구동기, 도르래 안전장치), 카[운반 구](내부, 출입문, 상·하부), 승강로(승강로, 피트[하부공간]), 승강장(승강장, 출입문)으로 구성되고, 승강기탑은 승강기의 기계실에 해당하는 부분으로 승강로 상부의 건축물 옥상에 돌출된 부분을 의미한다
-승강기실
“승강기실”은 승강로와 승강장으로 이루어진, 각 층을 구획하는 하나의 독립적 공간
옥상, 옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크 등
-지하 물탱크
물탱크실이 지하에 있는 경우 바닥면적에서 산입 제외라는 것은 지하 어느 부분에 있어도 면적산입제외라는 의미가 아니라 지하피트 층으로서 당해 공간 안에 사람이 작업 할 수 있는 공간 없이 물탱크만 존재하는 경우로 해석되어야 타당하다.
-급수탱크, 저수조탱크를 설치하는 지하피트
지하에 설치하는 탱크실의 경우는 그 해석이 다양하다. 이 때 건축물 바닥면적 산입기준을 「건축법」이 추구하는 공익으로서 건축물 이용자의 안전에 목적을 두고 있다는 점으로 해석해 보면 탱크실에 사람이 간헐적으로 출입하여 수선 혹은 점검만을 위한 공간으로 설계되었는지 혹은 기계실 등을 갖추고 있어서 사람의 상시 출입과 작업공간(「건축법」상의 ‘거실’여부 판단기준)이 있도록 계획 되었는지에 따라 판단될 것이다.
1)지하 탱크 설치공간 바닥면적 산정기준
지하에 탱크의 설치를 위한 전용 공간으로 주위에 보수 점검용 개구부만을 가진 것은 탱크설치 공간 전체를 건축설비로 간주하여 바닥 면적에 산입하지 않는다. 단, 지하 피트 내에 펌프를 함께 설치함으로써 다른 용도가 발생할 우려가 있는 경우 등은 기계실로 보아 바닥 면적에 산입한다.
2) 지하 탱크 설치 공간 바닥면적 산정 예
지하 피트라도 급수(給水) 또는 양수(揚水) 펌프나 제어판 등 보수점검용 공간의 범위를 넘어 사용되는 경우에는 전체를 펌프실로 파악하여 바닥 면적 및 층수에 산정된다. 단, 전동기를 물에 잠기게 하여 사용하는 수중펌프 및 해당 피트 내의 배수를 위한 펌프의 경우는 제외한다.
-옥상: 물탱트(고가수조) 및 냉각탑 등의 각종 건축설비
옥상에 설치되는 각종 건축설비를 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 실(물탱크실 등)로 구성하여 건축물과 일체화되어 있는 경우에는 바닥면적 및 층에 산입된다. 다만, 물탱크 등 옥상에 설치하는 각종 건축설비를 가리기위한 차폐시설(지붕이 없을 것)은 바닥면적에서 제외한다
질의회신, 국토해양부 건축기획과 - 4442(2010. 5. 28.)의 해석과 다름 참조
* 「승강기 안전관리법 시행규칙」별표2에 따르면 승 강기는 기계실(제어반, 구동기, 도르래 안전장치), 카[운반구](내부, 출입문, 상·하부), 승강로(승강로, 피트[하부공간]), 승강장(승강장, 출입문)으로 구성되고 기계실에 해당하는 승강기탑과 승강장은 바닥면적에서 제외된다.
* 물탱크를 설치하기위해 옥상에 건축물과 일체화된 구조로 실을 구성한 경우에는 층수 및 바닥면적에 포함된다. 다만, 물탱크의 가림막으로서 지붕이 없는 차폐시설로 가림막을 설치한 경우에는 바닥면적에서 제외한다.
공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등
공동주택의 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 않는다. 기계실, 전기실 등의 바닥면적 제외의 요건은 다음과 같다.
-건축물의 용도가 공동주택일 것 (즉, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 여기에 해당한다.)
-지상층에 설치할 것 (따라서 지하층에 설치된 기계실이나 전기실의 바닥면적은 제외되지 않는다.)
외단열공법으로 건축된 건축물
건물의 단열 방식은 내단열, 중단열, 외단열 공법으로 나뉘어진다. 이는 단열재의 위치(실내쪽, 벽체 사이, 실외쪽)에 따라 구분된다.
벽체 사이에 설치하는 것이 가장 일반적이지만, 미관이나 단열성능 건축재료 등의 다양한 요인에 따라 단열재의 위치가 결정된다.
이 중 단열재가 구조체의 외부에 설치되는 외단열 공법의 건축물은 전체 벽(외부 마감벽 및 내부벽) 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 한다.
이로써 면적을 산정함에 있어 외단열공법으로 시공할 경우, 내단열공법에 비해 바닥면적을 산정함에 있어 소정의 인센티브를 얻게 된다.
장애인 등을 위한 편의시설에 대한 바닥면적 산정 인센티브
「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」은 ‘장애인등’이 일상생활에서 안전하고 편리하게 시설과 설비를 이용하고 정보에 접근할 수 있도록 하는 접근권을 보장하기 위해 제정된 법률이다. 장애인등이 시설물에 접근하기 용이하게 하는 시설들을 '편의시설'이라고 규정한다.
▧‘편의시설’을 설치해야 하는 의무 대상
①공원
②공공건물 및 공중이용시설
③ 공동주택
④통신시설
이 중 ‘공공건 물 및 공중이용시설’에 설치해야 하는 편의시설 중 바닥면적에 관여하는 ‘장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장’은 바닥면적에 산입하지 않는다
* 장애인등편의법 시설기준(장애인등편의법 시행규칙 [별표1]「편의시설의 구조·재질등에 관한 세부기준」)에 따라 설치된 모든 건축물에 있어 편의시설 바닥면적은 제외된다.
* 장애인용 승강기의 경우 승강로뿐 아니라 승강장(활동공간)도 바닥면적에서 제외된다
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